Норматив стоимости одного квадратного метра - 45 133 43 374 рубля (на 2-ое полугодие 2019).
По сравнению со первым полугодием 2019 года величина норматива увеличилась на сумму около 2 000 руб. (было 43 374 рубля).

Показатели средней рыночной стоимости по регионам России:
(таблица)

Показатели средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по субъектам Российской Федерации на 3 квартал 2019 года (в рублях)

Позиция в списке	Регион России	Стоимость в руб.
Центральный федеральный округ
1	Белгородская область	40 919
2	Брянская область	30 412
3	Владимирская область	36 928
4	Воронежская область	35 315
5	Ивановская область	32 529
6	Калужская область	41 846
7	Костромская область	32 156
8	Курская область	33 638
9	Липецкая область	35 438
10	Московская область	61 040
11	Орловская область	31 854
12	Рязанская область	41 103
13	Смоленская область	32 893
14	Тамбовская область	34 039
15	Тверская область	40 122
16	Тульская область	44 332
17	Ярославская область	42 389
18	г. Москва	99 378

Северо-Западный федеральный округ
19	Республика Карелия	44 208
20	Республика Коми	46 361
21	Архангельская область	49 717
22	Вологодская область	35 375
23	Калининградская область	40 909
24	Ленинградская область	49 719
25	Мурманская область	60 425
26	Новгородская область	36 346
27	Псковская область	34 924
28	Ненецкий автономный округ	64 057
29	г. Санкт-Петербург	76 142
Южный федеральный округ
30	Республика Адыгея	36 091
31	Республика Калмыкия	32 811
32	Республика Крым	53 793
33	Краснодарский край	46 811
34	Астраханская область	34 752
35	Волгоградская область	36 652
36	Ростовская область	41 964
37	г. Севастополь	61 170
Северо-Кавказский федеральный округ
38	Республика Дагестан	30 522
39	Республика Ингушетия	32 126
40	Кабардино-Балкарская Республика	29 970
41	Карачаево-Черкесская Республика	36 893
42	Республика Северная Осетия - Алания	34 933
43	Чеченская Республика	39 289
44	Ставропольский край	30 526
Приволжский федеральный округ
45	Республика Башкортостан	41 996
46	Республика Марий Эл	33 057
47	Республика Мордовия	39 499
48	Республика Татарстан	50 165
49	Удмуртская Республика	37 469
50	Чувашская Республика - Чувашия	34 144
51	Пермский край	43 234
52	Кировская область	34 876
53	Нижегородская область	49 440
54	Оренбургская область	34 410
55	Пензенская область	35 628
56	Самарская область	36 674
57	Саратовская область	30 000
58	Ульяновская область	35 544
Уральский федеральный округ
59	Курганская область	32 412
60	Свердловская область	51 539
61	Тюменская область	43 369
62	Челябинская область	31 725
63	Ханты-Мансийский автономный округ - Югра	51 643
64	Ямало-Ненецкий автономный округ	62 748
Сибирский федеральный округ
65	Республика Алтай	39 038
66	Республика Тыва	44 088
67	Республика Хакасия	36 039
68	Алтайский край	34 845
69	Красноярский край	44 578
70	Иркутская область	45 097
71	Кемеровская область - Кузбасс	36 368
72	Новосибирская область	46 129
73	Омская область	36 076
74	Томская область	42 880
Дальневосточный федеральный округ
75	Республика Саха (Якутия)	71 292
76	Камчатский край	59 632
77	Приморский край	59 346
78	Хабаровский край	63 246
79	Амурская область	57 469
80	Магаданская область	59 632
81	Сахалинская область	65 952
82	Еврейская автономная область	59 632
83	Чукотский автономный округ	59 632
84	Республика Бурятия	59 632
85	Забайкальский край	40 486

Официальный норматив стоимости одного квадратного метра (общей площади жилого помещения) устанавливается Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства России. На второе полугодие 2019 года его величина составила 45 133 рубля.

Данный показатель - представляет собой методику расчета среднерыночной стоимости 1 кв.м. жилого помещения. Сама норма рассчитывается каждые полгода, а средняя рыночная стоимость по регионам пересчитывается раз в квартал.

Показатель среднерыночной стоимости используется для расчета величины безвозмездных субсидий на приобретение или строительство жилых помещений гражданами за счет средств федерального бюджета. То есть для расчета размеров социальных выплат определенным категориям граждан на приобретение жилья на льготных условиях.

К числу таких категорий относятся молодые семьи, ветераны, инвалиды, военные, молодые ученые и т.д. То есть те граждане, которых государство обязывается обеспечить жильем по программам льготного финансирования. В разных регионах страны могут действовать разные программы, частично отличающимися по условиям, и круг лиц попадающих в льготные категории может отличаться.

При покупке квартиры физическими лицами, не претендующими на государственные субсидии, данные значения цен практически не играют роли. Однако они очень важны для тех, кто вправе рассчитывать на помощь государства в приобретении жилья. А также для тех, кто участвует в иных государственных жилищных программах, например, сдает свою квартиру государству и получает за это компенсацию (как граждане, выезжающие из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей). Именно на основе этих норм рассчитываются причитающиеся выплаты и компенсации.

Кроме того, эти значения принимаются в качестве стартовой цены на тендерах по выкупу жилья, построенного за счет госбюджета. Строительные и риэлтерские компании, участвующие в тендере, не могут приобрести жилье по более низкой цене, но также это и ограничивает верхнюю планку цены для конечных покупателей жилья. Что в целом ограничивает и сдерживает рост цен на один квадрат жилой площади.

В то же время "среднерыночная цена по Минстрою" лишь относительно связана с реальной рыночной стоимостью жилой площади и в крупных городах и регионах, которая на практик значительно превышает установленный официальный норматив. Так, по Москве средняя реальная рыночная цена на те же даты составляла около 200 тыс. руб. за 1 кв. метр. Что более чем в два раза превышает официальную норму.

В регионах, особенно в глубинке, сложностей с определением цен и получением компенсаций еще больше, поскольку там размеры субсидий могут рассчитываться не только с учетом показателя по региону, но и с данными, специфичными для его отдельных районов. Из этого следует, что в некоторых местностях и населенных пунктах устанавливаемые показатели среднерыночных цен могут отличаться от приведенных в таблице. Их можно выяснить обратившись в уполномоченные государственные организации или банки, участвующие в финансировании социальных жилищных программ.

Сегодня, по разным оценкам, от 40 до 50 процентов россиян нуждаются в улучшении жилищных условий и при этом не имеют возможностей реализовать свою мечту. Кризис вызвал падение спроса на новостройки, подогреть который в интересах государства. Иначе последствия будут необратимыми — схлопнется вся строительная отрасль. Ряд законодательных инициатив, вступающих в силу с января 2017 года, должны помочь и застройщикам, и покупателям жилья.

Несмотря на экономические трудности, которые сейчас переживает страна, новое жилье продолжают строить, хотя и с меньшим размахом. В Минстрое отмечают, что ожидать повторения высоких показателей недавнего прошлого сегодня не приходится.

2015 год был рекордный: мы вышли на цифру 85 миллионов квадратных метров построенного жилья, — сказал на IV Всероссийском совещании по жилищному строительству министр строительства и РФ Михаил Мень . — В этом году это вряд ли удастся. Поэтому главная задача — сохранить хотя бы уровень строительства индустриального жилья. Это то, на что наше министерство и Правительство влияют в первую очередь.

Понимая, что резко увеличить покупательную способность россиян, чьи реальные доходы продолжают падать, затруднительно, власти нацелились на снижение издержек строителей, чтобы уменьшить себестоимость квадратного метра жилья. Со слов застройщиков, их резервы снижения стоимости квартир давно исчерпаны. Что предлагает государство?

Сэкономим на страховке

Пока отечественные любое строительства будут относить к высокорискованному, требуя от застройщиков стопроцентного резервирования, стройфирмы вынуждены привлекать деньги дольщиков.

Вкладываясь на этапе нулевого строительства, соинвестор и так получает квартиру практически по себестоимости, но эту цену можно будет еще снизить благодаря последним поправкам в 214-й закон. В частности, после создания компенсационного фонда долевого строительства. Этот институт заменит неэффективные механизмы поручительства банка и затраты на которые застройщик включает в стоимость жилья. К примеру, сегодня у страховщиков составляют около 1 процента от суммы, указанной в договоре долевого участия. В федеральном фонде он составит ориентировочно 0,5 процента.

По информации из Минстроя, работы над созданием фонда начнутся со 2 октября, а функционировать он станет с нового года.

Инфраструктура со скидкой

За два рекордных года строители полностью освоили в стране все свободные площадки с готовой инженерией и инфраструктурой. И если ранее местные власти, выдавая разрешение на строительство, могли «обременить» застройщика возведением за свой счет детского сада или транспортной развязки, то сегодня такие повышенные обязательства мало кому по карману.

По словам Михаила Меня, на уровне Правительства уже принято решение выделить 20 миллиардов рублей на поддержку инфраструктуры, и сейчас в Министерстве решают, как их потратить.

Мы понимаем, что это не столь большие деньги, если это прямые инвестиции в инфраструктуру, — пояснил министр. — Но если этими средствами субсидировать процентные ставки по кредитам для компаний, которые строят сети или социальные объекты, то это может дать эффект, который мы увидели на примере ипотеки. В 2014 году благодаря господдержке россияне взяли ипотечных кредитов на 1,76 триллиона рублей. Точечная инъекция дает серьезную отдачу.

Кроме того, с 1 января 2017 года законодательство позволяет застройщику внести в состав себестоимости затраты на создание инфраструктуры, если это было условием выдачи разрешения на строительство. Раньше они делали это из прибыли. Значит, они платили НДС и все равно вкладывали в цену квадратного метра. Мы сейчас создаем условия для снижения себестоимости квадратного метра.

Промзоны пустят на переплавку

Со следующего года станет возможным запустить в повторный оборот заброшенные промышленные зоны, которые уже обеспечены почти всей необходимой инфраструктурой. До настоящего времени эти объекты остаются уродливым пятном на лице многих городов России. Только в расположены 83 производственно-коммунальные зоны площадью 18,8 га, что составляет более 17 процентов территории города в старых границах.

Новый 373-й федеральный закон механизм комплексного развития территории по двум алгоритмам: по инициативе правообладателей и по решению органов местного самоуправления. До конца ноября Правительство ждет предложения по списку территорий, которые будут развивать в рамках программы.

Прозрачные цены

Сегодня Минстрой раз в квартал отдельным приказом определяет показатели средней рыночной стоимости одного квадратного метра жилья по субъектам страны. Эти цифры предназначены для местными размера соцвыплат, которые предоставляются на приобретение квартир за деньги федерального бюджета. Примечательно, реальные рыночные цены на жилье в этих регионах, как правило, в два раза выше.

В министерстве признают, что правила формирования цены в строительной отрасли устарели и перестали отвечать современным реалиям, в том числе экономическим. Поэтому со следующего года решено запустить государственную систему ценообразования в строительстве - сокращенно ГИС ЦС. В нее будет заложена актуальная информация о ценах на стройматериалы, стоимости технических и трудовых ресурсов по всей стране, но с учетом региональных особенностей. В некоторых крупных субъектах, возможно, будет несколько ценовых зон. А в целом по стране — около 150.

Сейчас идет работа над целым блоком подзаконных актов, которые будут регулировать систему постоянного цен всех трех ресурсов, из которых складывается стоимость жилья. В конечном итоге будет определена стартовая предельная цена будущего контракта, с которой начнется конкурсная процедура торгов.

Эта информация станет востребованной не только у частных покупателей, но и у властей всех уровней. Федеральным и региональным чиновникам станет легче понять предельную цену строительства объекта в ходе переговоров по обоснованию инвестиций. Сегодня нам известны примеры, когда конечная стоимость объекта нередко во много раз превышает утвержденную ранее смету. Так, стадион «Крестовский» в за время строительства подорожал с 6,7 миллиарда рублей до 43,8 миллиарда.

Леонид Казинец, президент Национального объединения застройщиков жилья:

В 2016 году, согласно статистике, срок экспонирования готового жилья или ДДУ увеличился. Если раньше застройщик понимал, сколько времени в среднем займет распродажа построенных квартир. То сейчас этот период растягивается примерно на 30 процентов. Это не очень хорошо. Это значит, что покупательное желание у людей не такое высокое, как мы рассчитывали, строя 80 миллионов квадратных метров жилья.

Затягивание сроков напрямую связано с деньгами. Покупательная способность населения не растет, а у застройщиков косвенно увеличиваются затраты. Если шаги, предпринимаемые Минстроем, не изменят ситуацию, мы не сможем снизить цены. Они даже, наоборот, могут вырасти, что при существующей покупательной способности россиян фатально для строителей.

Елена Николаева, первый заместитель председателя Госдумы по жилищной и ЖКХ:

Кризис в отрасли налицо — за январь-июль 2016 года в стране было введено 37,2 миллиона квадратных метров жилья. Это на 7,4 процента меньше, чем за аналогичный период прошлого года. В 2015 году было заключено 679 197 договоров долевого участия, что на 20 процентов меньше, чем годом ранее. Это вызывает тревогу. Мы всегда поддерживали субсидирование ставки по ипотеке, но сейчас мы видим, что эта норма исчерпала свой потенциал. Если вначале был существенный рост, то сейчас этот спрос вышел на некоторое плато, что говорит о необходимости внедрения дополнительных мер стимулирования спроса для поддержания активной политики.

Законодательные изменения, которые вступят в силу с 1 января 2017 года, направлены на улучшение условий для инвестирования в жилищное строительство.

Стоимость квадратного метра жилья в России

* «О нормативе стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по Российской Федерации на второе полугодие 2016 года и показателях средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по субъектам Российской Федерации на III квартал 2016 года».

Стоимость одного квадратного метра в московской новостройке экономкласса

Материалы + работа — 40 тысяч рублей

Подключение к коммуникациям — 40 тысяч рублей

Обременение (детские сады, школа) — 10 тысяч рублей

Выкуп участка (зависит от места) — 20 тысяч рублей

Страхование, проценты по кредиту — 4-5 тысяч рублей

Маркетинговые услуги (накрутка) — 12-20 процентов (конечную цену регулирует рынок)

Московские (и не только) власти уже сравнительно давно заявляли о том, что необходимо возродить кооперативное движение, которое в советские времена процветало и помогло значительному количеству людей решить квартирный вопрос. Сегодня обзавестись новым домом мешают деньги, вернее их нехватка. Кооперативы же позволяют будущим новоселом реально сэкономить. Но пока что идея создать кооперативы, - для начала в рамках программы «Молодой семье – доступное жилье» - воплощается в жизнь с большим трудом.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.

Сегодня в Москве действуют два молодежных кооператива: Межрайонный молодежный жилищно-строительный кооператив Северного административного округа (начал работу в 2004 г.) и Межрайонный молодежный жилищно-строительный кооператив Северо-Западного административного округа (начал работу в 2003 г.). В основе этих некоммерческих организаций — ряд постановлений правительства Москвы и городская программа «Молодой семье — доступное жилье».

Задача кооперативов — дать молодым семьям возможность построить , которая обойдется им примерно на треть дешевле рыночной цены. Экономия получается, прежде всего, за счет того, что город выделяет земельные участки (не на конкурсной основе: оспаривать право занять участок может только другой некоммерческий кооператив, а никак не коммерческий застройщик) и не берет плату за развитие инфраструктуры. Все строительные работы кооператив заказывает у подрядчика напрямую, т. е. опять же без наценок.

Кроме того, для получения дополнительных средств в фонд кооператива часть площадей все же может быть продана на рынке, по актуальным на тот момент ценам.

Кто может участвовать
Членами кооператива могут стать далеко не все желающие, а только те, кто подпадает под требования программы «Молодой семье - доступное жилье». «Мы ставили себе задачу помочь именно неочередникам, - говорит председатель ММ ЖСК САО Геннадий Сушков , - тем семьям, которые не могут встать на жилищный учет, но живут стесненно». То есть, когда на каждого приходится менее 18 кв. метров.

На членство в кооперативах могут претендовать москвичи (понятно, что и российское гражданство - обязательно) не старше 35 лет, состоящие в браке уже три года. При этом супруги могут проживать в любом округе столицы, а не только там, где работают кооперативы.

На тех же основаниях в кооператив могут вступить пары, состоящие в браке меньше чем три года, но успевшие или собирающиеся стать родителями, а также беременные женщины и матери/отцы-одиночки.

Если один из супругов имеет столичную прописку, а другой — нет, в кооператив им не вступить — программу поддерживает город. Справок о доходах или других финансовых документов предоставлять не потребуется.

Собирающиеся вступить в кооператив должны посетить местные органы власти (префектуру или управу), где можно получить информацию о кооперативах и заполнить в ММЖСК специальную анкету, которую отправят в Департамент жилищной политики и жилищного фонда (ДЖПиЖФ) на проверку. Можно также посетить приемную председателя выбранного вами кооператива, чтобы из первых уст «узнать все», в том числе и предварительный прогноз о том, одобрит ли ДЖПиЖФ анкету. Процедура проверки (совершенно бесплатная) занимает около полугода, за это время желающий вступить в кооператив вполне может передумать…

Но сразу оговоримся, что пока в кооператив Северного округа новых участников не принимают. О причинах - чуть позже.

Как накопить на жилье и во сколько обойдется квартира
Те, чьи планы не изменились, должны внести вступительный и членский взносы и приготовиться ежемесячно выплачивать определенную сумму на погашение пая и членские взносы.

На сегодня в ММ ЖСК САО членский взнос составляет 1000 рублей, а вступительный рассчитывается следующим образом: 1000 руб. умножить на число квадратных метров жилья.

Ориентироваться нужно на следующие площади: однокомнатные - 40 кв. метров, двухкомнатные - 60, трехкомнатные - 80 м и самые большие, четырехкомнатные квартиры — 100 «квадратов». Однако надо учесть, что эти расценки принимались еще в 2005 году, поэтому суммы и членского, и вступительного взносов будут повышены.

Сегодня кооператив пока не предлагает единой и универсальной схемы накопления паев и их погашения. Для самых «старых» членов кооператива предусматривалась следующая формула - накопление пая в течение нескольких лет (примерно половины ), а затем предполагалось, что кооператив предоставит беспроцентную рассрочку.

«Разработанная 5 лет назад система будет меняться, - говорит Геннадий Сушков, - Для небольшой группы пайщиков, которая вступила в кооператив давно, условия останутся прежними. А с остальными мы будем заключать договора, которые будут увязаны с графиком строительства. То есть, платить будем по результатам каждой стадии строительства: проведена работа по проектированию - оплачиваем, поставили фундамент — оплачиваем».

У каждой семьи будет индивидуальный финансовый план, выбранный совместно с председателем. Что касается суммы паевых взносов и цены квадратного метра, то основной ориентир - инвестиционная себестоимость квадратного метра, которая сегодня в Москве доходит до $2000 .

Пайщики смогут привлечь и ипотечные кредиты. Причем, как считает Геннадий Сушков, ипотечные банки охотно будут сотрудничать с молодыми семьями, поскольку сумма кредита пайщикам потребуется меньшая, ведь рассчитываться будет исходя из тех же $2000 за квадратный метр.

А как же защитить от инфляции и деньги вкладчиков и саму стоимость квадратного метра жилья? В кооперативе используется вполне логичный эквивалент для расчетов - квадратный дециметр . То есть, поступающие от пайщиков деньги учитываются именно в дециметрах.

«Пай — это финансовый инструмент, цена которого растет вместе с ростом других цен, значимых для этого рынка (кадастровая стоимость земли, цена на энергоносители и т. д.), - говорит председатель кооператива, - Деньги можно в любой момент забрать, не потеряв ничего, более того, можно еще и заработать, продав пай». Впрочем, продавать пай или его часть в молодежном кооперативе можно только участнику программы.

Ну, и, наконец, еще одно существенное замечание. Вступать в кооператив с пустыми руками, сами понимаете, никуда не годится. Надо иметь на руках «стартовый капитал» тысяч 10-12 долларов. Обещать, что члену кооператива квартира достанется за вполне конкретную цену, в данной статье было бы слишком опрометчиво, поэтому ограничимся следующим выводом. «Кооперативная квартира» будет на треть дешевле рыночной стоимости . Это точно .

Исходя из данного посыла, и работает кооператив. Ищет таких партнеров - техзаказчиков и подрядчиков, — которые готовы трудиться не в убыток себе, но без сверхприбыли, характерной для московского рынка жилья, смогут дать пайщикам время на сбор средств и «работать в кредит».

«Северный» кооператив ждет участков
Итогом всей гигантской работы должны стать новые дома для пайщиков. Но в жизни, как водится, далеко не все гладко. Кооператив Северного округа давно бы отстроился, но выделенные участки земли пришлось оставить: строительству воспротивились местные жители. Хотя потенциальные дома отбили бы старую застройку от железной дороги, а проект был разработан с тем, чтобы не перегружать инфраструктуру района. Но «войну» с жителями выиграть не удалось, площадки соответствующим решением Межведомственной комиссии правительства Москвы угодили под понятие точечных. Кооператив попал в число «пострадавших инвесторов» (тех, которые были вынуждены прекратить строительство из-за борьбы с точечной застройкой) и ждет новых участков, которые, скорее всего, будут выделены в Западном Дегунино. Понятно, что из-за этих перипетий кооператив и приостановил прием новых пайщиков.

Ну, а кооперативу Северо-западного округа повезло больше. В прошлом году по город переуступил (небезвозмездно - стоимость проектирования и подготовки площадки кооператив компенсировал) проект строительства монолитного дома (общей площадью 10,5 тыс. кв. м по адресу Куркино, мкр.15, корп. 6), а кооператив его реализовал. Теперь «кооперативщики» разменивают квартиры в этом доме, поскольку по площади больше, чем им требуется. Что же касается стоимости, то квадратный метр пайщикам обошелся примерно в 1000-1100 долларов . То есть по той цене, какая была предусмотрена для очередников - участников городских жилищных программ.

«Добиться эффективной работы кооператива крайне сложно, — заключает наш разговор Юрий Аверин, советник председателя ММ ЖСК СЗАО . — На все мы потратили, наверное, слишком много времени, надеюсь, в последующем дело пойдет быстрее».

Резюме
Первый опыт возрожденных кооперативов и первые набитые шишки наверняка окажутся полезными. Ведь кооперативному движению идеологи нацпроекта «Доступное жилье» отводят весьма существенную роль. Активные люди, готовые сами участвовать в решении своей судьбы, найдутся - в этом даже нет сомнений. Очередь - за государством.

" № 9/2012

Расчет себестоимости отдельных помещений в многоквартирном доме вызывает сложности у бухгалтеров. Особенно если изначально они для продажи не предназначались. Например, в случае, когда уже по окончании основного строительства компания решила надстроить мансарду. Рассмотрим порядок учета для такой ситуации.

Мансардные квартиры

Ситуация следующая. Застройщик построил дом. Бухгалтер собирался распределить затраты поквартирно пропорционально жилой площади. Но выяснилось, что организация еще оформляет в собственность чердачное помещение для дальнейшего строительства мансарды (квартир мансардного типа). Как сформировать чердака – так же как и квартир, пропорционально площади? Необходимо ли переводить чердачное помещение в – на счет 01, если в дальнейшем будет построена мансарда с целью продажи расположенных там квартир? Или оставить на счете и включить себестоимость чердака в себестоимость мансарды?

Права на общее имущество

Для начала следует отметить, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе чердаки. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников путем его реконструкции (п. 1, 3 ст. 36 Жилищного кодекса РФ).

Способ расчета

Порядок определения себестоимости отдельного помещения многоквартирного дома является элементом учетной политики застройщика. При этом он должен быть экономически обоснованным. Например, в учетной политике можно преду­смотреть, что себестоимость 1 кв. м помещения, имеющего коммерческое назначение, определяется как отношение стоимости строительства многоквартирного дома к общей площади всех его помещений коммерческого назначения. Под коммерческим назначением здесь понимается любое предполагаемое использование помещения в целях извлечения дохода: передача дольщику, оформление в собственность застройщика, в том числе с целью дальнейшей продажи, и т. д.

Пример 1. Стоимость строительства дома 300 000 000 руб. Общая площадь 25 000 кв. м, в том числе:

– квартир – 15 000 кв. м;

– чердачного помещения – 2000 кв.м;

– подвальных помещений – 3000 кв. м;

– лестничных площадок, лестниц, технических этажей и тому подобных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, – 5000 кв. м.

Нужно сформировать себестоимость 1 кв. м коммерческой недвижимости.

Вариант I. Продаются (передаются дольщикам, оформляются в собственность застройщика с целью дальнейшей продажи) только квартиры. Остальное имущество является общим (для коммерческих целей не предназначено).

Тогда себестоимость 1 кв. м помещений коммерческого назначения (в данном случае – только квартир), будет равна 20 000 руб/кв. м (300 000 000 руб. : 15 000 кв. м). Соответственно при продаже квартиры площадью 100 кв. м на затраты в бухгалтерском учете будет списана ее себестоимость в сумме 2 000 000 руб. (100 кв. м x 20 000 руб.).

Вариант II . Продаются (передаются дольщикам, оформляются в собственность застройщика) квартиры и чердачное помещение. Остальное имущество – общее. Тогда себестоимость 1 кв. м помещения, имеющего коммерческое назначение, будет равна 17 647,06 руб/кв. м (300 000 000 руб./ (15 000 кв. м + 2000 кв. м)).

Вариант III . Продаются (передаются дольщикам, оформляются в собственность застройщика для последующей продажи) квартиры, чердачное помещение, части подвалов площадью 2000 кв. м. Остальное имущество – общее. Тогда себестоимость 1 кв. м помещения, имеющего коммерческое назначение, будет равна 15 789,47 руб/кв. м (300 000 000 руб. / (15 000 кв. м + 2000 кв. м + 2000 кв. м)).

Как видим, вариантов может быть достаточно много. Тот факт, что в приведенном методе определения себестоимости (независимо от конкретного варианта) стоимость строительства не распределяется на общее имущество, смущать не должен. Это не имеет значения. Покажем на примере.

Пример 2. Воспользуемся условиями примера 1. Допустим, согласно учетной политике, оп­­ределяется себестоимость 1 кв. м общей пло­­щади дома. Она будет равна 12 000 руб/кв. м (300 000 000 руб. : 25 000 кв. м). Предположи­м, что продаются только квартиры (ва­риант I из примера 1). На 1 кв. м квартиры приходится 2/3 кв. м общего имущества дома (10 000 кв. м: 15 000 кв. м) . При продаже квартиры площадью 100 кв. м на затраты будет списана ее себестоимость в сумме 1 200 000 руб. (12 000 руб/кв. м x 100 кв. м) и себестоимость относящегося к ней общего имущества в сумме 800 000 руб. (1 200 000 руб. x 2/3). Итого 2 000 000 руб. (1 200 000 + 800 000), что совпадает с суммой, рассчитанной в варианте I.

Отражение в учете

Если для строительства мансарды (то есть для реконструкции чердака) производятся работы, стоимость которых можно определить отдельно (в частности, имеется отдельная смета), то стоимость данных работ должна полностью включаться в себестоимость мансардного помещения. И только после завершения реконструкции стоимость мансарды может быть учтена на счете 43 «Готовая продукция» , если она предназначена для продажи. Либо – на счетах 01 «Основные средства» или 03 «Доходные вложения в материальные ценности» , если она относится к основным средствам.

До этого времени учет затрат на строительство дома ведется:

– на счете «Вложения во » (если дом полностью предназначен для использования в качестве основного средства);

– на счете ( 6fa5;" target="_blank">01, 03) не следует.

Важно запомнить

Порядок определения себестоимости отдельного помещения многоквартирного дома является элементом учетной политикой застройщика (определяется им самостоятельно). При этом установленный порядок должен быть экономически обоснованным.

17 сентября 2019 года банк «Санкт-Петербург» провел бизнес-завтрак на тему «Практика применения эскроу-счетов при оформлении сделок. Аналитика за 2 года». Специалисты банка поделились аналитикой по всем аспектам сделок, проведенных с начала запуска проекта. Они рассказали, как изменился продукт за прошедшие...

X

Круглый стол: Суть риэлторской услуги: как донести до клиента ее ценность. Возможен ли рынок недвижимости без агента недвижимости? И если нет, то какова роль риэлтора в этом процессе?

X

Себестоимость строительства: сколько стоит квадратный метр?”

Сегодня на рынке недвижимости сложилась непростая ситуация с ценообразованием на квартиры и покупательским спросом. По словам на главы Национального объединения застройщиков жилья (НОЗЖ) Леонида Казинца, за прошедший год средняя стоимость квадратного метра в стране сократилась с 68 тыс. до 62 тыс. руб., тем самым еще более приблизившись к себестоимости. С начала этого года многие застройщики начали планомерно повышать цены на жилье в своих проектах. Однако есть и те, кто реализует квадратные метры по стоимости максимально приближенные к себестоимости.

Стоит ли обращать внимание покупателям на такие объекты? Какую роль себестоимость играет на ценообразование? За счет чего можно снизить себестоимость проекта, и тем, самым уменьшить цены на квартиры? На эти и другие вопросы редакции отвечают эксперты рынка в рамках заочного круглого стола для партнеров ресурса “Себестоимость строительства: сколько стоит квадратный метр?”

Сколько составляет средняя цена квадратного метра в административных границах Петербурга и в Ленобласти?

До недавнего времени первичка была значительно дешевле вторички, но на данный момент они практически сравнялись по стоимости. Многое в цене зависит от формата дома и его качества. По нашей оценке, в Петербурге стоимость квадрата находится в районе 100 тысяч рублей. Если же говорить о Ленинградской области, то в зависимости от удаленности от города цена составляет около 50-60 тысяч рублей. Стоит отметить, что очень большое влияние на цену оказывает транспортная доступность. В целом же себестоимость строительства является ключевым моментом. По словам строителей, их маржа снизилась очень значительно и не превышает 15-20%.

Вячеслав Семененко, генеральный директор “MASTER Девелопмент”

Все проекты, жилье в которых реализуется по стоимости ниже 65 тыс. рублей за квадратный метр, лично меня настораживают. Я считаю, что застройщики таких объектов работают себе в убыток. В настоящее время 65 тыс.руб за “квадрат” - это, так называемая, продажная цена, в то время как фактическая себестоимость жилых проектов, как правило, составляет порядка 40 тыс. Рублей. Далее все зависит от локации и стоимости покупки земельного участка, накладных и рекламных расходов, от процентов за пользование заемными средствами. Остальные расходы набегают очень быстро. За все время существования рынка недвижимости ценовая политика, когда девелоперы реализовывали жилье по ценам близким или ниже себестоимости, никогда ни одного рода организацию ни к чему хорошему не привела. Застройщики часто считают в кризисной ситуации, что продавать еще можно дешево, потом ситуация выправится и они поднимут цены. Однако, на мой взгляд, это ошибочное мнение.

Анжелика Альшаева, управляющий ООО «КВС. Недвижимость»:

Цену жилья в новостройках, кроме затрат на землю, инженерию и собственно строительство, формируют конъюнктура рынка, локация и транспортная доступность. Поэтому похожие или даже одинаковые предложения в разных районах - в городской черте и ближайшем пригороде, смогут существенно различаться по стоимости. Цена предложения в сегменте масс-маркет варьируется, в среднем, от 65 до сотни тысяч рублей за квадратный метр. В жилых проектах ГК «КВС», реализуемых на границе в Санкт-Петербургом во Всеволожском районе, минимальная цена составляет 58 тысячу рублей за квадратный метр. Это одно из самых привлекательных предложений в данной локации. Доступная цена объясняется масштабностью проектов и, соответственно, более низкой себестоимостью строительства. В Ясно будет построено около 385 тыс. кв. м жилья, а в Сертолово - 250 тыс. кв. м.

По нашим данным, стоимость квадратного метра на вторичном рынке Петербурга составляет около 105 тысяч рублей, а на первичном - около 100 тысяч рублей. В Ленинградской области, по нашей оценке, стоимость “квадрата” на вторичном рынке находится на уровне 51 тысячи рублей, а на новом рынке в районе 52 тысяч рублей. Справедливую стоимость квадратного метра в Петербурге, как и в практически любом другом городе РФ, назвать невозможно по причине индивидуальности каждого проекта. В одном проекте земельный участок стоит огромных денег и это автоматически повышает себестоимость проекта. В другом - подвод коммуникаций, что также, весомо отразится на цене.

Назовите самые затратные расходы строительства?

Анастасия Александрова, ведущий аналитик E3 Group

Как известно стоимость строительства включает стоимость строительно-монтажных работ, накладные расходы и сметную прибыль. В структуре себестоимости строительства около 50 % приходится на строительные работы, 20% на затраты по приобретению земли и получение соответствующих разрешений, 10% на устройство внутренних инженерных сетей. Оставшиеся 20% разделяют примерно в равной степени прочие расходы, в том числе это и благоустройство, и проектно-изыскательские работы, и отделочные работы.

Средняя себестоимость жилого строительства в Санкт-Петербурге составляет около 60 тыс. руб./кв. м. Не так давно правительством была запущена программа «импортозамещения», которая всецело направлена на снижение стоимости строительных материалов за счёт использования отечественных производителей. Однако, не на все импортные строительные материалы находятся отечественные аналоги. Влияние же на увеличение рыночной стоимости жилья связано в большей степени с увеличением платёжеспособного спроса, а не с себестоимостью строительства.

За счет чего можно снизить себестоимость, при этом не жертвуя качеством проекта? Или это невозможно? Насколько в ближайшие полгода может возрасти стоимость жилья? Почему?

Александр Гиновкер, Генеральный директор агентства недвижимости “Невский Простор”, Вице-президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

По нашему мнению, снизить себестоимость можно за счёт качественного проектирования, хорошо продуманного строительного процесса и применения новых технологий строительства. Продажа жилья по себестоимости не даёт строительной компании возможности развиваться, что в итоге может привести к его уходу со строительного рынка. Сегодня нет четкого тренда на рост стоимости. Всё упирается в ограниченность возможностей покупателей. Думаем, что рост цен не будет выше нескольких процентов. Одной из причин повышения цен может стать доступная ипотека.

Екатерина Сивова, генеральный директор “Агентства Районной Недвижимости” (АРН)

Снизить себестоимость возможно за счет уменьшения количества заемных средств, используемых при возведении жилого комплекса. Так же, наличие собственных мощностей (таких, как бетонный завод, ДСК) позволит снизить себестоимость проекта, не жертвуя качеством проекта. Сдерживание цен возможно в проектах, которые охватывают большие территории, которые намереваются застраивать большой микрорайон.

Когда это строительство большого жилого комплекса, привлечь ценой легче, так как затраты на строительство жилого комплекса, можно компенсировать за счет будущих строящихся объектов - за счет большего количества площадей, которые предстоит реализовать застройщику.